現階段報酬率最高的投資選擇

去年政府祭出奢侈稅，今年又看到正在研擬中的不動產實價登錄，主要的目的都是希望可以遏止房地產炒作，進而達到平抑房價的目的。從政府頻頻的動作來看，也可以知道目前的房價實在太高了，高到連政府都看不下去。投資有個鐵率，就是千萬別跟政府對做，因為政府手上擁有最多的資源。那麼當政府也認為目前的房價過高時，假若現在手上有一筆閒錢，還值得投資房地產嗎？

要回答這問題很簡單，就看除了房地產之外，是否還有其他的投資機會。只要將房地產跟這些選擇相互比較，看哪一個獲利較大即可。股票、債券、定存(包括人民幣定存)、外匯以及黃金等，當然都是可能選擇的項目之一。然而房地產之所以吸引投資者，除了獲利豐厚之外，風險並不會太大。也就是在選擇替代方案時，風險必須是重要的考慮因素。

剔除掉股票、黃金及外匯等這些高風險的標的之後，剩下來的就是定存及債券型基金了。國內的定存及債券雖然風險很低，但是年利率都落在1.5%，實在太低了些，當然也就不考慮。再看看人民幣定存，5年的年利率雖然有5.5%，應該是個可考慮的選項。只是5.5%是以單利計算，換算成複利回來也約莫5%。雖然風險不大、報酬適中，只是再考慮匯差及外匯管制的因素之後，除非自己跟大陸的往來密切，否則應不予考慮。最後就只剩債券型基金，其十年的年化報酬率都在7%上下，風險也不會比房地產高，確實不失為一個不錯的比較標的。

房地產又要如何跟債券型基金相互比較呢？一個很簡單的方式是：看看10年後，哪一個賺一倍的機會比較大。若投資於房地產，以目前的高房價，相信很多人認為十年內可以賺一倍的機會是很小的，甚至於可以說是渺茫的。反過來若將這筆資金投入債券型基金，只要債券型基金的年化報酬率可以達到7%，以72法則概算一下，10年就可以翻一倍。以這樣的角度來分析，結論已然呼之欲出，房地產投資十年賺一倍機會渺茫，然而債券型基金投資卻有十足信心，那麼該把錢投資在哪裡，自然不言可喻了。 或許讀者會質疑，債券型基金真的有這麼好的投資報酬嗎，風險會不會很大？其實要知道基金的投資績效及風險不難，只要到各知名網站查一查就知道了。下圖是我整理的全球債券型基金的績效，可以清楚看到，十年的年化報酬率每一檔都大於7%，再看看一年、三年、五年、十年的年化報酬率，通通沒有負值，也就是說虧錢的機會微乎其微。其實想也知道，債券型基金是投資債券，債券就是把錢借給公司或國家，其收益主要來自於債息，那麼只要不被倒帳，哪有虧錢的道理。

*資料來源：morningstar網站

再從租金報酬率角度看房地產，目前台北市大安區的租金報酬率已經掉到1.8%，光從這數字就足以確認房價在高點，泡沫已經快到極限。所謂租金報酬率就是：年租金除上房價。舉個例子來說，以2,000萬購買房子，每年只有36萬的租金收入，其租金報酬率僅有1.8%。然而租金報酬率相當於包租公的投資報酬率，也是長期投資者的報酬，是支撐房地產投資的一根主要支柱。在房屋租金沒有增加的情況下，高漲的房價便會壓低租金報酬率。當租金報酬率僅微微的高於定存一點點，理性的投資者是不會將錢投入房地產的，剩下的就是炒作的投資客了。

雖說房地產投資可以透過財務槓桿，來提升整體的投資報酬率，但是基本條件是租金報酬率必須高過貸款利率才行。否則所收到的租金便不足以支付利息，等於吃掉租金的獲利，那麼整體報酬率不只無法提昇，反而會降低。以目前1.8%~2.5%的租金報酬率，幾乎已經跟房貸利率一樣，財務槓桿已經失去了作用，房價再大漲的機會實在不大。

當你手中有一筆閒錢時，不論投資什麼，都得先想想還有哪些其他選擇，然後一一比較這些選項，看看哪一個獲利較高。房地產投資也是一樣，必須跟其他的替代選擇相互比較，才能將資金做最有效的運用。經由以上的分析，即便我非常的喜歡房地產，也不會在這時間點投入，取而代之的是先將資金投資於債券型基金，十年後再將獲利投入房地產，這才是一個正確的投資策略。

本文刊登於Smart智富月刊165期(2012 五月)