以房養老划算嗎？

以房養老聽說會被扣掉很多利息，這樣是否划算呢？對沒有子女的族群來說，身故之後房子留給他人才真的不划算。若是先行將房屋出售，用這筆現金來養老，都可以達到同樣的目的，這樣是否較划算呢？

以房養老就是把房子抵押給銀行，之後每月的生活費都跟銀行貸款，貸款餘額等到期末或身故之後再行清算，若有剩餘金額則歸繼承人所有。然而天下沒有白吃的午餐，到底銀行還是以營利為主，必定收取一定的利息。至於金額到底是多少，透過試算就很清楚了。

例如台北一間房子，目前市價1,800萬元，若出租每月可收取2萬5,000元的租金。這樣的一間房子，透過中國信託網站試算，以房養老可貸金額984萬元，貸款期間為30年，第1個月可領2萬7,300元之生活費，接著每月會因為要扣除利息而遞減，到了第14年7個月後，不再扣除利息固定領取1萬8,200元。

中國信託的試算並未告知貸款的年利率，以及總利息金額。不過自己也可以計算出來，以每月可領到的金額推算，若是14年7個月後每月領到金額為1萬8,200，那麼貸款年利率就應該是2.3%，但是期末的貸款餘額就會超過貸款金額984萬元。若是以期末貸款餘額等於貸款金額推算，貸款利率就是1.53%。我估算應該是這兩者之間。

表一列出了這兩個利率試算後的結果，期末貸款餘額是最後實際跟銀行貸款金額，期末淨值是用房屋目前價值1,800萬元扣除貸款餘額，假設房屋沒有增值的話。從表一很清楚看到即便是1.53%的年利率計算，貸款餘額為984萬元，但是實際領到的生活費只有760萬6,871元，利息被扣了223萬3,129元。若是貸款年利率2.3%，期末貸款餘額高達約1084萬元，領到的生活費約734萬元，總利息快接近350萬元。

表一：以房養老貸款期末總結

除了以房養老方案之外，也可以將現有房子就賣掉，得到的現金拿去投資，每年除了可以獲得收益，又不用繳利息，又可以達到同樣的目的，我將這方案稱之為售屋養老。不過房子賣了以後，就得自行租屋，租金也會隨著通貨膨漲率調整。

不同方案的比較就必須建立在同樣的基礎，售屋養老可以立即拿到大筆資金，投入至一個投資帳戶中，雖然每月可以得到投資收益，但是得從帳戶中提領生活費，必須等同於以房養老的金額，且還得支付每月房租費用，租金以過去十年平均通膨1.0%成長，這樣兩方案的比較基礎才相同。只要透過試算以期末淨值做比較，就可以知道哪個方案具有優勢。

雖然售屋養老的期末淨值，會隨著每人的投資報酬率而不同，但只要1.8%的年報酬率，期末淨值就跟以房養老的2.3%年利率一樣，也是716萬元。如果售屋養老的投資報酬率為2.05%，期末淨值也會是816萬元，這跟以房養老年利率1.53%的期末淨值是一樣的。這說明了售屋養老方案，除非自行投資的年報酬率比2.05%還要高，否則還是以房養老划算，因為房子還未賣出，也還有增值的潛力。

若投資報酬率可以到達每年4%，售屋養老的期末淨值為2,369萬元，投資報酬率為6%，售屋養老的期末淨值為5,372萬元，均遠遠的高過以房養老。所以結論也很簡單，如果只會投資定存的族群，還是以房養老划算。若是對投資有相當自信，售屋養老似乎划算許多。最後要叮嚀的是不管選擇那一種方案，若還有自有資金就不用急著辦，等到錢都用完了，生活費已經沒著落，這時辦才有意義，否則用較高利率貸款拿到的生活費，卻只能放定存升息，這才是真的不划算！

表二：房租年成長率1.0%條件下，以房養老及售屋養老之期末淨值

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本文刊登於經濟日報網頁