包租公投資分析

用試算表的預設條件來看就知道了，房屋總價1,000萬元，貸款年利率1.6%，貸款比例70%，租金收入2萬元整，未來每年以0.8%成長，頭期款投入300萬元，接著未來20年再投入300萬元，20年後房貸繳清，房子屬於自己的，到期房價漲幅20%，相當於1,200萬元，累積獲利100%，年化報酬率4.4%。試算也會提供明細表供參考。

所輸入的參數會隨著時間變化，尤其是未來房價漲跌幅，讀者可以自行變更參數試算，想知道哪一個參數的變化，對年化報酬率產生的影響，只要點選輸入參數右邊的放大鏡圖像，就可以看到年化報酬率隨著參數變動的情形，圖二就是到期房價漲跌幅的變動，年化報酬率的結果，很清楚可以看到當到期房價跌了20%，仍然有1.9%的年化報酬率。

使用方式

 1) 表格中的變數一有更改就會立即啟動試算，點選明細表也會出現驗算表，再點選驗算表會恢復明細表。點選明細表的標題，也會以圖形表現該欄位的值。

2) 點選表格右方的任一放大鏡圖示，就會試算該變數的敏感度分析，例如點擊股價漲幅的放大鏡，就會初想圖二的畫面，試算到期房價的漲幅對報酬率影響。放大鏡用於觀察變數對報酬率的影響，這時點試算的變動分析圖或分析表就會列出該數值的明細表。

圖一：20年共投入600萬元，到期1,200萬元，年化報酬率4.4%

圖二：房價漲幅敏感度分析 (到期房價不同漲跌幅的年化報酬率)