現階段報酬率最高的投資選擇

日期:2012-04-30

去年政府祭出奢侈稅,今年又看到正在研擬中的不動產實價登錄,主要的目的都是希望可以遏止房地產炒作,進而達到平抑房價的目的。從政府頻頻的動作來看,也可以知道目前的房價實在太高了,高到連政府都看不下去。投資有個鐵率,就是千萬別跟政府對做,因為政府手上擁有最多的資源。那麼當政府也認為目前的房價過高時,假若現在手上有一筆閒錢,還值得投資房地產嗎?

要回答這問題很簡單,就看除了房地產之外,是否還有其他的投資機會。只要將房地產跟這些選擇相互比較,看哪一個獲利較大即可。股票、債券、定存(包括人民幣定存)、外匯以及黃金等,當然都是可能選擇的項目之一。然而房地產之所以吸引投資者,除了獲利豐厚之外,風險並不會太大。也就是在選擇替代方案時,風險必須是重要的考慮因素。

剔除掉股票、黃金及外匯等這些高風險的標的之後,剩下來的就是定存及債券型基金了。國內的定存及債券雖然風險很低,但是年利率都落在1.5%,實在太低了些,當然也就不考慮。再看看人民幣定存,5年的年利率雖然有5.5%,應該是個可考慮的選項。只是5.5%是以單利計算,換算成複利回來也約莫5%。雖然風險不大、報酬適中,只是再考慮匯差及外匯管制的因素之後,除非自己跟大陸的往來密切,否則應不予考慮。最後就只剩債券型基金,其十年的年化報酬率都在7%上下,風險也不會比房地產高,確實不失為一個不錯的比較標的。

房地產又要如何跟債券型基金相互比較呢?一個很簡單的方式是:看看10年後,哪一個賺一倍的機會比較大。若投資於房地產,以目前的高房價,相信很多人認為十年內可以賺一倍的機會是很小的,甚至於可以說是渺茫的。反過來若將這筆資金投入債券型基金,只要債券型基金的年化報酬率可以達到7%,以72法則概算一下,10年就可以翻一倍。以這樣的角度來分析,結論已然呼之欲出,房地產投資十年賺一倍機會渺茫,然而債券型基金投資卻有十足信心,那麼該把錢投資在哪裡,自然不言可喻了。 或許讀者會質疑,債券型基金真的有這麼好的投資報酬嗎,風險會不會很大?其實要知道基金的投資績效及風險不難,只要到各知名網站查一查就知道了。下圖是我整理的全球債券型基金的績效,可以清楚看到,十年的年化報酬率每一檔都大於7%,再看看一年、三年、五年、十年的年化報酬率,通通沒有負值,也就是說虧錢的機會微乎其微。其實想也知道,債券型基金是投資債券,債券就是把錢借給公司或國家,其收益主要來自於債息,那麼只要不被倒帳,哪有虧錢的道理。

全球債年化報酬率
*資料來源:morningstar網站

再從租金報酬率角度看房地產,目前台北市大安區的租金報酬率已經掉到1.8%,光從這數字就足以確認房價在高點,泡沫已經快到極限。所謂租金報酬率就是:年租金除上房價。舉個例子來說,以2,000萬購買房子,每年只有36萬的租金收入,其租金報酬率僅有1.8%。然而租金報酬率相當於包租公的投資報酬率,也是長期投資者的報酬,是支撐房地產投資的一根主要支柱。在房屋租金沒有增加的情況下,高漲的房價便會壓低租金報酬率。當租金報酬率僅微微的高於定存一點點,理性的投資者是不會將錢投入房地產的,剩下的就是炒作的投資客了。

雖說房地產投資可以透過財務槓桿,來提升整體的投資報酬率,但是基本條件是租金報酬率必須高過貸款利率才行。否則所收到的租金便不足以支付利息,等於吃掉租金的獲利,那麼整體報酬率不只無法提昇,反而會降低。以目前1.8%~2.5%的租金報酬率,幾乎已經跟房貸利率一樣,財務槓桿已經失去了作用,房價再大漲的機會實在不大。

當你手中有一筆閒錢時,不論投資什麼,都得先想想還有哪些其他選擇,然後一一比較這些選項,看看哪一個獲利較高。房地產投資也是一樣,必須跟其他的替代選擇相互比較,才能將資金做最有效的運用。經由以上的分析,即便我非常的喜歡房地產,也不會在這時間點投入,取而代之的是先將資金投資於債券型基金,十年後再將獲利投入房地產,這才是一個正確的投資策略。

本文刊登於Smart智富月刊165期(2012 五月)

Smart 165



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